Development v regionech: Obchody, sklady a občas byt

Ačkoliv se leckomu zdá, že trh je nasycený, k průměru na hlavu západního Evropana je stále daleko a developeři realizují a plánují několik desítek nových projektů. Značný potenciál mají regiony v oblasti logistiky a průmyslových nemovitostí – v prvním případě jde o všeobecnou konjunkturu, v druhém o neutuchající poptávku ze strany zahraničních investorů. Bytové domy jsou realizovány jen v omezené míře. Platí, že na řadě míst jsou prodejní ceny starších bytů nižší než náklady spojené s výstavbou nových jednotek. Proto tam, kde existuje aspoň náznak zájmu ze strany klientů, zbývá developerům jen mizivá marže. Trh kvalitních kancelářských prostor se omezuje výhradně na největší města, podobně jako zájem investorů ochotných kupovat nové, obsazené objekty. Takové jsou závěry konference Real Estate Market > Autumn 2005 Development v regionech, již pořádal deník Stavební fórum (http://www.stavebni-forum.cz).

Před zaplněným sálem pražského hotelu Carlo IV. Boscolo ve čtvrtek 6. října diskutovali developeři, realitní makléři, investoři či zástupci samosprávy o současném stavu a očekávaném vývoji výstavby mimo hlavní město. Jak v úvodním slovu potvrdil Jiří Patočka, náměstek pro regionální politiku Ministerstva pro místní rozvoj ČR (MMR), v případě regionů je na místě hovořit pouze o solitérních stavbách. Z mnoha důvodů – počínaje regulovanými nájmy, minimálními cenami nemovitostí a konče například absencí trhu památkových objektů – se regionální realitní scény nacházejí v rané fázi vývoje. Někde dokonce ani to ne.

Zástupce MMR nastínil kroky, které jeho resort podniká pro nápravu. Opatření se opírají o Strategii hospodářského růstu ČR, kterou zpracoval vicepremiér Martin Jahn. V souladu s ní má být do budoucna péče věnována především rozvoji infrastruktury, včetně dopravní sítě. Dále je základním kamenem důraz na soustavné vzdělávání obyvatelstva. Kvalifikovaní pracovníci jednak stimulují zájem investorů, jednak se od nich očekává také racionálnější nakládání s realitami. „Nevyužívaný bytový fond nebo pozemky se nyní nemusí dostat na trh, neboť jejich vlastníci neodhadnou jejich hodnotu,“ vysvětlil Jiří Patočka. Podporováno má být rovněž využívání místních zdrojů regionů, včetně namátkou starších a osiřelých industriálních areálů.

Tvrdá čísla aspoň pro největší česká a moravská města představila Míša Stavovčíková z realitní kanceláře CB Richard Ellis. Na regiony připadá zhruba 50.000 m² nových kanceláří z celkového objemu 1,8 mil. čtverečních metrů administrativy v ČR. Zbytek se nachází v hlavním městě. U maloobchodu je mimo Prahu asi 320.000 m² (celkem 1,040 ml. m²) a skladových nemovitostí kolem 220.000 m² z celkových 780 tisíc metrů čtverečních. V logistice je mimo Prahu aktivní především developerská společnost CTP Invest se svými CTParky v Borech, Plzni, Modřicích, Humpolci anebo v Ostravě.

Moderátorem panelu Investiční příležitosti v regionech byl Petr Hejma z developerské firmy Multiprojekt Group. Pozornost věnoval například průmyslovým nemovitostem nebo obřímu projektu Českých drah, nazvanému Živá nádraží. Řadu obecných problémů regionů demonstroval na Karlovarském kraji Milan Zukal z tamního krajského úřadu. Vyzdvihl hlavně zanedbanost dopravní sítě a dědictví po masivní těžbě nerostných surovin. Na rizika spojená s podceněním průzkumu ekologických škod, například právě v lokalitách bývalých dolů, upozornil Martin Guth ze společnosti G-Servis. „Obecně platí, že koruna ušetřená na průzkumu znamená osm korun vydaných navíc při sanacích. V českém prostředí to však bývá daleko více,“ varoval Guth. I takové nemovitosti se časem jistě objeví v databázi investičních příležitostí, již založila a spravuje Jihočeská hospodářská komora. Její zástupce, Jaroslav Hodina, nicméně v tuto chvíli upíná pozornost hlavně k projektům v oblasti cestovního ruchu nebo lázeňství.

Průmysl je naopak doménou Zdeňka Jany z vládní agentury CzechInvest. Podle něj je zásadním omylem realitních kanceláří řadit sklady mezi průmyslové nemovitosti. „Ty totiž v České republice naprosto chybějí. V důsledku tak není kam umisťovat investory, kteří mají o zdejší lokality stále ohromný zájem,“ tvrdí Jana. V leckterých oblastech nestačí kapacity stávajících průmyslových zón, na Olomoucku pak chybí zóna úplně. Představitel CzechInvestu vybídl tuzemské developery k větší aktivitě, neboť se rýsuje příchod tvrdé konkurence ze Slovenska i dalších zemí. Značným lákadlem by mohla být například částka 500 milionů eur, která má být v rámci programu Reality rozdělena mezi léty 2008 – 2013.

Na developery se s výzvou obrátil taktéž Karel Tabery z majetkového odboru Českých drah. Představil projekt Živá nádraží, který počítá s revitalizací šesti desítek míst na železnici, a to mimo jiné za účasti privátních investorů či provozovatelů. Aktuálně se to týká nádražních budov v Hradci Králové či v Pardubicích, celkově bude potřeba investovat odhadem na 40 až 60 miliard korun. „Jednoznačně se blížíme vyspělým zemím, kde jsou větší nádraží koncipována jako nákupní centra,“ uvedl Karel Tabery.

Druhý panel Rozvoj trhu nemovitostí v regionech a novinky v legislativě si pod patronací Martina Skalického z realitní kanceláře Cushman & Wakefield / Healey & Baker všímal více trhu s byty, kancelářemi a obchodními centry. Horké zprávy o nových právních úpravách přednesla advokátka kanceláře Salans, Olga Humlová, která stála u zrodu novely zákona č. 116/1990 o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Novela začne platit k 19. říjnu 2005 a kromě jiného posiluje ochranu pronajímatele před výpovědí nájemce. Nepřímo tak dochází k novele stávající úpravy Občanského zákoníku, podle nějž lze mj. vypovědět nájemní smlouvu při změně majitele objektu.
 

Autor