„I při velkém důrazu na ekologii jsou naše projekty ekonomicky úspěšné,“

• Foto

Jak složité je v současné době stavět v hlavním městě Slovenska? Funguje zde nějaká obdoba pražských Stavebních předpisů? Jak dlouho vlastně trvalo Rosum „vypapírovat“? Oproti původnímu projektu jste museli slevit co do výšky objektu i počtu budov. Proč?
V Bratislavě fungují podobné předpisy jako v Praze. Řídíme se samozřejmě platným Územním plánem města, tzn. že není možné postavit si, co by člověk chtěl, ale je třeba řídit se regulemi. Existuje koeficient podlažnosti, koeficient zastavěné plochy, koeficient zeleně a všechny tyto předpisy musí stavba splňovat. Velmi důležitá je úzká komunikace s místní samosprávou, která představuje především snažit se proaktivně řešit koncept, dopravní návaznost nebo zkušenosti z místní lokality. Spolupráce s Magistrátem se nám osvědčila. My jsme naslouchali potřebám města a město chápalo naše požadavky. Společně jsme došli k vzájemnému kompromisu, který je vidět na místě stavby. Z původního rezidenčního konceptu, který měl mít o mnoho metrů vyšší stavbu, jsme šli do kancelářské budovy, která má dvě věže a deset podlaží.

Jak řešíte v případě podobných projektů budoucí obsazenost? V Česku je to stále zásadní podmínka bank pro získání bankovních prostředků a u některých investorů to bývá problém.
Já bych to nenazýval problémem. Jde ale v zásadě o stejný princip. Developer má dvě možnosti. Buď začne stavět bez předpronájmu – na spekulaci, a spoléhá na to, že po dokončení stavby získá nájemce. Znamená to, že si je jistý tím, že projekt zvládne realizovat ze svých prostředků. Takový model si dovolí finančně silní developeři. Dále existují společnosti, které mají předpronájem zajištěný smluvně ještě před tím, než začnou stavět, aby jim banky dokázaly stavbu proplatit. My jsme v případě Rosumu použili obě varianty. Začali jsme stavět spekulativně a v momentě, kdy jsme podepsali příslušný počet nájemních smluv, získali bankovní financování.

Objekt je navržen jako železobetonový skelet vyztužený vertikálními komunikačními jádry. Proč jste zvolili právě takové konstrukční řešení? Byly zvažovány i jiné návrhy?
S jiným řešením jsme ani nepočítali. Jedná se o systém, který se nám osvědčil na jiných stavbách. Je efektivní, cenově výhodný a odzkoušený na více projektech jak na Slovensku, tak v České republice. Šli jsme cestou monolitické železobetonové konstrukce. Dokázali jsme připravit projekt na míru tak, abychom se nemuseli spoléhat na prefabrikované výrobky. Koncept, který navrhnul architekt jsme promítli do konstrukčního systému tak, abychom měli volné ruce, co se týká dispozice.

Jde vůbec stavět ekologicky a ekonomicky zároveň?
Pevně věříme, že to možné je. Důkazem jsou naše budovy. Klademe velký důraz na ekologické vlastnosti staveb. Důkazem jsou mezinárodně uznávané certifikáty LEED nebo BREAM, které máme na naše budovy vydány. Samotný Rosum má certifikát LEED na úrovni GOLD. Ekonomickou stránku zjistíte vždy na konci developerského cyklu, kdy se vám podaří budovu prodat a zatím všechny projekty, které jsme realizovali, tak z ekonomického hlediska úspěšné byly.

Právě certifikaci LEED byl přizpůsoben již samotný průběh přípravy projektu a výstavby. Podívejme se na některé aspekty blíže. Během výstavby byla například provedena preventivní opatření zabraňující sedimentaci a erozi materiálů na staveništi. O jaká opatření se jednalo?
Určitě se při zemních pracích řešila například kontaminace půdy, nebo průsaky spodních vod.

Na stavbě mělo být recyklováno alespoň 75 % odpadu vznikajícího při stavební činnosti. Povedlo se?
Ano, podařilo sa nám to dodržet. Je to jeden z požadavků LEEDu. Máme na to i potvrzení od jednotlivých dodavatelů. 

Jakým způsobem je všech prostorách budovy zabezpečen nadstandardní tepelný komfort? K vyhovění tohoto požadavku byl vytvořen model. O jaký model se jednalo? 
Při přípravě projektu jsme vyrobili detailní CFD model, resp. simulaci pro vybrané kritické kanceláře a zasedačky, který simuluje proudění vzduchu v místnosti jako i gradient teploty. Na základě něho je možné odhadnout výsledný pocitový komfort jako i odhadované procento spokojených a nespokojených uživatelů.

Rosum má navržen flexibilní systém měření a regulace, který umožní dílčí měření spotřeby jednotlivých nájemců. Můžete jej blíže specifikovat?
Všechny nájemní prostory jsou vybaveny nezávislým systémem MaR. Každý nájemní prostor má svůj vlastní ovladatelný systém, který zajišťuje topení, chlazení a výměnu vzduchu na základě požadavků.

Při výběru dodavatelů a materiálů upřednostňujete regionální hráče. Daří se vše zajistit z těchto zdrojů nebo přeci jen jste nuceni v některých částech výstavby sáhnout po zahraničních dodavatelích a materiálech?
Jsme typ developera, který staví formou Construction managementu. Nemáme generálního dodavatele. Celá budova je rozdělena do několika stavebních souborů, jejichž realizaci mají na starost v drtivé většině především místní slovenské firmy. Do výběrových řízení ale zveme i regionálně blízké firmy například z České republiky.

Řízení projektu v systému Construction management pro vás zajišťovala společnost K4 a.s. Jak jste s tímto typem řízení projektu spokojeni? V čem vidíte jeho výhody nebo naopak nedostatky?
To je filosofická otázka (smích). Jak generální dodavatel tak Construction management má své výhody i nevýhody. V případě generálního dodavatele tkví výhoda v jednom partnerovi, se kterým komunikujete a disponujete stavební firmou, které dáte zakázku, a ona vám ji na konci odevzdá. Tento komfort je vyvážen tím, že zpravidla takováto zakázka vyjde investora o něco dráže. Říká se, že od 3 do 20 % na stavebních nákladech. Oproti tomu Construction management dokáže zakázku rozdělit na mnoho celků, u kterých si pohlídáte jednotlivé dodávky. Zpravidla se vám podaří ušetřit. Další velkou výhodou je možnost tendrovat objekt v různých časech. Na začátku tendrujete stavební objekty, které je třeba dokončit jako první, ale neřešíte hned například interiér stavby. To vám poskytuje čas na vytendrování zakázek, které přijdou na řadu později. Nevýhodou Construction managementu je mnoho stavebních firem, které musíte řídit, organizovat a koordinovat a k tomu potřebujete větší personální zázemí.

Kancelářské prostory představují variabilní moduly se základním rastrem 8,1 m. Jsou řešeny formou Open space, nebo je tento termín v administrativních budovách již přežitý?
Vše záleží na požadavcích konkrétních uživatelů – nájemců. My ve standardu dodáváme budovu v systému Shell and core – hrubá stavba se základními prvky, otevřeným prostorem a napojovacími body na veškerá média na úrovní hrubé podlahy. Konkrétní nájemce si sám navrhne dispozici a rozmístění kanceláří. Zde záleží na povaze a druhu podnikání nájemce. Obecně platí, že firmy zabývající se shared services volí Open space a například firmy zabývající se službami klientům jakými jsou právní kanceláře nebo poradenské společnosti chtějí více menších kanceláří. Nelze to však zobecnit tak, že Open space je přežitý. Je to o individuálním požadavku klienta.

Má budova Rosum nějaká specifika, kterými se odlišuje od podobných office projektů?
Z našeho pohledu máme velmi dobře vyřešeno dispoziční uspořádání jednotlivých kancelářských prostor a parkování. Parkuje se jak v podzemních garážích, tak zároveň v parteru v parkovacím domě mezi oběma věžemi. Na jeho střeše je krytá zelená terasa, která slouží zejména v letním období k odpočinku. Najdeme zde lavičky, stromy a je možné zde pořádat i kulturní akce. Jsou z ní mimochodem velmi pěkné výhledy na Bratislavu. Podařilo se nám funkčně a zároveň esteticky propojit tyto rozdílné funkce.

Penta plánuje v Bratislavě výstavbu rozsáhlého rezidenčního projektu Sky park. Budou zde uplatněny zkušenosti a některá řešení z projektu Rosum?
Jakékoli zkušenosti z předchozích projektů využíváme i v dalších projektech. Na druhou stranu projekt Sky parku je z architektonického pohledu zcela odlišný od stavby Rosumu. Společných bodů týkajících se designu nebo konceptu tam mnoho nenajdeme.

Co si ze stavby Rosum odnášíte profesně vy osobně?
Každý projekt vás zcela určitě posune dále. Byla to zajímavá práce s týmem lidí a dodavatelů, kteří v krátkém čase dostali projekt do výborného výsledku jak kvalitativně, tak komerčně. To je to, co vás naplňuje a zpětně na to rádi vzpomínáte.

Autor

• Bc. Fejfar Vítězslav