Developerství je velká ruleta

DEVELOPMENT IS A BIG ROULETTE
One of the biggest development projects of the last years is BB Centrum in Prague-Nusle near D1 motorway. On the concerns and relations that have to be solved within this project (and not only this one) with Zbyněk Passer, Head of the Marketing Department of Passerinvest Group, a development company.

Zbyněk Passer
ředitel společnosti Passerinvest Group

Přibližte nám nejdůležitější podmínky při výběru zhotovitele stavby?
Mohu je rozdělit na tři části. Jde o požadavky obchodní, které částečně stanovuje financující banka a týkají se bankovních záruk, parametrů pojištění a kurzových rizik. Za druhé, my se zaměřujeme na technické podmínky čili dodržení technických parametrů budov, reagující na všechny nejmodernější poznatky. Nakonec nás ještě zajímá schopnost realizovat stavbu v co nejkratším čase bez vlivu na kvalitu, úspornost výstavby, flexibilita a reakce na klientské změny čili schopnost reagovat na specifická přání uživatelů budoucích kanceláří a bytů.

Jakým způsobem si ověřujete schopnosti firem, které se hlásí do soutěže na generálního dodavatele?
Vycházíme z finančního zdraví firmy, o čemž vypovídá účetní závěrka, důležité jsou referenční projekty a poměr státních a soukromých zakázek. Klademe důraz i na názory subdodavatelů. Stavební trh u nás ještě není usazený a neodpovídá ve všech směrech zvyklostem EU. Proto se subdodavatelů ptáme na to, zda dostali za svou práci zaplaceno, zda třeba nějak nepykali za chybu generálního dodavatele. Potenciální zhotovitelské firmy monitorujeme, u výběrových řízení je přítomen nezávislý poradce. Při výběrových řízeních požadujeme i kvalitní personální obsazení realizačního týmu. Více než reference celé firmy jsou pro nás určující reference daných divizí firem.

V rámci výběrových řízení si vybíráte pouze generálního zhotovitele?
Ano, subdodávky jsou pak v režii zhotovitele. Ale cenu za dílo, stanovenou generálním dodavatelem, rozdělíme na dva díly. Do jedné části nezasahujeme, druhá však bývá pohyblivá. Tam, kde se to ukáže finančně výhodnější při zachování kvality a neohrožení termínu realizace, navrhneme zhotoviteli změnu a on by na to měl přistoupit.

Jaké máte problémy se zhotovitelskými firmami?
Občas nastane rozpor s plánovaným harmonogramem jednotlivých částí realizace. Firma podcení přípravu, začne ji tlačit čas a zjistí, že nemá dostatečné kapacity. Stává se také, že jí chybí finanční rezervy a nemůže například pravidelně platit svým subdodavatelům.

Říká se, že zahraniční investoři si průběh výstavby více hlídají a jsou přísnější na developerské firmy u nás.
Je to pravda. Souvisí to s tím, že stavební morálka a zvyky jsou v ČR na horší úrovni než v západní Evropě. Investoři průběh projektu více hlídají a na developery jsou přísnější. A my tuto přísnost pouze přenášíme dále.

Jak velké riziko podstupujete poté, kdy se rozhodnete pro určitý projekt?
Značné. Rizika mají několik fází. Pokud uvažujeme o nějakém projektu, musíme mít zmapovánu poptávku na šest až osm let. Bude o kancelářské prostory zájem, budou se firmy rozvíjet a růst, budou se sem stěhovat? Jak stabilní budou makroekonomické ukazatele, jakou budeme mít vládu, zákony, daňovou politiku, jak se bude vyvíjet geopolitická a ekonomická situace na zemi? Jakékoliv garance se velmi těžce stanovují. Developerství je tedy velká ruleta.

Jakou roli hraje při developerském projektu pojištění?
Pojištění se člení podle fází vývoje developerského projektu. Během výstavby se jedná o pojištění stavebních rizik, po dokončení projektu pojištění odpovědnosti z provozu nemovitosti a pojištění proti škodě na majetku či pojištění proti všem rizikům. Sazby pojištění záleží na více faktorech. Jde o účel využití, lokalitu, velikost objektu, to znamená, že zahrnuje všechna potenciální rizika provozu budovy. U pojištění proti všem rizikům je důležité nejen pojištění majetku na novou hodnotu v případě škody, ale také i pojištění výpadku inkasa nájemného do doby, než bude postaven nový objekt, což je v zásadě dva roky. U pojištění odpovědnosti z provozu je sazba zhruba čtyři desetiny procenta z hodnoty stavby u administrativní budovy, u pojištění proti všem rizikům je to okolo dvou desetin procenta z hodnoty stavby ročně.

Problémy jsou zřejmě i v případě výkupu pozemků.
Samozřejmě. A to už pomíjím leckdy přemrštěné či v čase se měnící finanční požadavky majitelů pozemků poté, kdy zjistí, že se něco bude tam a tam stavět, že proběhne změna územního plánu. Představy majitelů pozemků nejsou tak institucionalizované jak je tomu v EU, časově náročné je vyřizování dědictví, vše se neskutečně protahuje. Měsíce trvá příprava na změnu územního plánu a vlastní změna potom trvá nejméně dva roky. Pokud k ní vůbec dojde. Například v Praze je teď na několik let zastavena jakákoliv změna územního plánu pro výstavbu. Současná právní legislativa taktéž umožňuje, aby se k územnímu řízení například v Praze vyjádřil každý, čili i občan jižních Čech, právníci nebo ekologičtí aktivisté. V průběhu dlouhých správních procesů nebo přípravy projektu se navíc mění legislativní předpisy a práce může začít znovu.

vizualizace budovy Gama BB Centra

Výstavba BB Centra se těmto potížím vyhnula?
Nikoliv. Práce na realizaci BB Centra jsme začali v roce 1992, první budova byla postavena v roce 1997. S dokončením projektu počítáme v roce 2012. V současné době je hotová asi třetina centra, které nabídne 330 tisíc metrů čtverečních kancelářských ploch.

Celý nezkrácený článek si můžete přečíst ve Speciální příloze Ekonomika staveb, Developerské projekty, která je součástí časopisu KONSTRUKCE číslo 1/2005.

Autor

• Ing. Cieslar Stanislav