Construction management s garancemi je nástrojem pro zajištění transparentnosti staveb

Jak jsme již informovali v předcházejících číslech našeho časopisu, při klasickém způsobu řízení staveb formou construction managementu, který v České republice zavedla jako první společnost Bovis Lend Lease již před 14 lety, se vychází z rozdělení celé stavby (projektu) do tzv. obchodních souborů, hovorově nazývaných balíčky. Na tyto balíčky jsou pak samostatně, v rámci otevřených výběrových řízení, vybíráni jednotliví dodavatelé. Stavební manažer koordinuje postup projekčních prací a následných výběrových řízení, v konečném důsledku ale jednotliví dodavatelé uzavírají smlouvy o dodávkách stavebních prací či služeb přímo s investorem.
Manažer pak tyto dodavatele koordinuje, řídí, ale není za jejich činnost přímo odpovědný. Cílový rozpočet projektu samozřejmě existuje, postupně se naplňuje, ale slouží pouze jako pomocný nástroj. Pokud dochází k problémům s jeho plněním, manažer na to investora upozorní, současně s tím hledá i řešení. Rizika nedodržení cílového rozpočtu ale zůstávají na straně investora, manažera však lze zainteresovat na úsporách.

OMEZENÍ RIZIK
Nový systém CM s garancemi, navržený společností Bovis Lend Lease, vychází z principu převedení rizika z investora na stavebního manažera. I zde existují výše zmíněné balíčky, ale stavební manažer přebírá roli generálního dodavatele. Jednotliví stavební dodavatelé, vítězi dílčích výběrových řízení, neuzavírají smlouvy s investorem, ale se stavebním manažerem – generálním dodavatelem. Stavební dodávky jsou uzavírány jako subdodávky stavebního manažera, který tak může daleko zásadněji ovlivňovat jejich plnění. Investor v tomto případě uzavírá pouze jednu smlouvu na celou stavební dodávku, a to se stavebním manažerem.

GARANTOVANÁ MAXIMÁLNÍ CENA
Kromě toho je součástí systému i možnost dohody o zafixování pevné ceny a termínu dodávky stavby. Po ukončení přibližně 70 % výběrových řízení na jednotlivé subdodavatele se manažer smluvně zaváže k výsledné celkové ceně (tzv. maximální garantované ceně) i k termínu dokončení díla. Konkrétní podmínky jsou samozřejmě závislé na druhu stavby a investorovi. Garantovaná maximální cena je v souladu s rozmezím cílového rozpočtu díky tomu, že manažer stavby spolupracuje s projektantem na výběru nákladově efektivních řešení a materiálů. Její výše je dána souhrnem cen z realizovaných tendrů jednotlivých balíčků, propočtem nákladů na dosud netendrované obchodní soubory a předem dohodnutou odměnou manažera stavby za řízení – popř. zpracování projektové dokumentace – stavby, režie, rizik a rezerv.

Celý článek v nezkrácené podobě si můžete přečíst v čísle 1/2006.

Construction management with guarantees is a means of ensuring construction transparency
There is a new product coming to the Czech construction market called Construction Management (CM) with guarantees, which brings investors or developers better comfort than traditional way of construction management. It is widely used abroad, e.g. in the United States it is a common method of supplying all demanding construction projects (see Konstrukce magazine 5/2005).

Autor

• (red)