Česko jsme vybrali pro strategickou polohu

WE CHOSE THE CZECH REPUBLIC FOR ITS STRATEGIC LOCATION
The ability to make the right decision is the essence of a success. It is held generally but especially in business. The representatives of CTP INVEST, a multinational development company, thought the same at the turn of 1990’s. Till the beginning of 2005 its Czech branch designed and realized six major projects and is considering realizing another ones. On the development and situation at the Czech market we interviewed Remon L. Vos, Managing Director of CTP INVEST in the Czech Republic, a Dutch citizen.


Proč jste se orientovali před řadou let právě na český trh?
Z dlouhodobého hlediska bylo zřejmé, že středoevropský trh je pro naši činnost velmi perspektivní, především v zemích jako jsou Polsko, Slovensko a právě Česko. Pro rozhodnutí byly nakonec rozhodující tři faktory. Vaše země má strategickou polohu v daném regionu, je svým způsobem logistickým centrem a má dostatečně kvalitní a široký trh práce, kde hraje značnou roli i vysoká míra vzdělanosti. Brali jsme v úvahu i dlouhodobé tradice země v náročných výrobních a dalších oborech.

Co se Vám za dobu působnosti v ČR dosud podařilo uskutečnit?
Jde o šest různých druhů parků s plochou okolo dvě stě padesát tisíc metrů čtverečních. Objekty v parcích jsou pronajaty českým i zahraničním investorům. Při přípravě objektů jsme se orientovali na tři sféry, a to logistiku, výrobu a kanceláře. Tyto sféry jsme znali z dřívějška dost do hloubky a bylo nám zřejmé, že mají značnou perspektivu. Pilotním projektem byl park v Humpolci, kde jsme začínali a dodnes tam máme centrálu.

Ustoupili jste od obchodního jména společnosti, která se nyní nazývá CTP Invest. Proč?
Od letošního ledna došlo ke změně korporátní identity naší společnosti včetně názvů a označení většiny našich developerských projektů. Nově používaný systém sjednocuje image společnosti a věříme, že přispěje ke zjednodušení vzájemné komunikace s okolím a partnery. Naše průmyslové zóny jsou přejmenovány na CTP Park s následným uvedením místa. Těmi jsou Modřice, Brno, Ostrava, Humpolec, Plzeň a Divišov. Celkově jsou zařazeny do CTPark Network. Ten navíc zahrnuje i síť našich kancelářských projektů, situovaných mimo vnitřní centra měst. Pilotní projekt byl představen v Brně Modřicích pod značkou AXIS Office Park. Ale zároveň pokračujeme ve výstavbě samostatných průmyslových objektů mimo rámec svých průmyslových parků i dalších kancelářských projektů.

Jak probíhá ve Vašich podmínkách financování jednotlivých projektů?
Rozhodující pozici má investiční fond z Holandska. Ale zapojeny jsou i české banky, většinou se zahraniční účastí, a ta účast znamená největší světové banky, které jsou zaměřeny zejména na reality. S nimi všechny projekty spolufinancujeme a budujeme. Zmíněný investiční fond má podíl okolo jedné třetiny, zbytek připadá na banky. Ale to je jen globální hodnocení, finanční podíl se liší případ od případu.

Kdy a jak jste se rozhodli pro projekt v Brně - Modřicích?
To je dlouhá historie. Po startu v Humpolci jsme jednali s dalšími možnými potenciálními uživateli. Celé této anabázi předcházel pečlivý a dlouhodobý průzkum českého trhu. V Brně jsme brali v úvahu výrobní tradice, strategickou polohu v rámci Evropy a varibilní infrastrukturu. Jednali jsme zde se šedesáti vlastníky pozemků, než jsme dospěli ke změně územního plánu a následným správním řízením a dalším úkonům.
Zdejší výstavba běží od roku 2001 a měla by skončit v roce 2005. Počítáme ještě s dalšími pětadvaceti uživateli. Ti dosavadní jsou z deseti různých států včetně českých firem. Mezi ty české patří například PST Ostrava nebo. V Modřicích jde hlavně o výrobní procesy - například plastové produkty, ale také výrobky pro automobilový průmysl, výrobu kovů pro zpracovatelský průmysl, ale i věci týkající se logistiky. Čím dál více se zde objevují i vývojová a designová centra a Brno má pro ně vzhledem k univerzitám značnou zásobu nových pracovních sil. A to je pro zahraniční firmy zajímavý podnět.

Jaké jsou podmínky při přípravě Vašeho projektu?
Projekt připravuje holandská architektonická kancelář s ohledem na potřeby potenciálních uživatelů. Následně proběhne tendr, v němž je projekt většinou rozdělen na nejméně patnáct podskupin, souvisejících s průběžnou výstavbou. Snažíme se zachovat logický proces výběru od dodavatelů stavebních materiálů až po konečné dodavatele. Velkou roli hrají vzájemné vztahy s jednotlivými subdodavateli, jejich reference, kvalita dodávek a plnění stanovených termínů. Naše práce spočívá v koordinaci zmíněných zhruba patnácti projektů, což zajišťuje náš vlastní stavební management. V drtivé většině jsou to naši zaměstnanci, v nutných případech si najímáme externisty, kterých ale není více než patnáct procent celkové potřeby.

Jak hledáte nové klienty?
Máme představu, že za deset let naší působnosti na českém trhu by měli budoucí uživatelé chodit za námi. Máme rozsáhlou síť kontaktů zde i v jiných zemích, takže naše obchodní oddělení ví, koho v konkrétním případě oslovit. Úzce spolupracujeme s mezinárodními realitními kancelářemi, které nám zabezpečují prezentaci ve světě, a tak nacházíme budoucí uživatele.

Před časem se rozeběhl Váš rozsáhlý developerský projekt v Ostravě. Můžete ho přiblížit?
To je akce, kde jsme velmi spokojeni. S městem jsme se dohodli na záměru zhruba před rokem. Tato lokalita je velmi zajímavá pro zahraniční firmy, protože v budoucnu mohou tamější producenti pokrývat trh jak český, tak jih Polska i sever Slovenska. V rámci tak zvaného AXIS Parku se rozšiřujeme i tam.

Můžete přiblížit vstup na český trh?
Musím přiznat, že před nějakými patnácti lety jsme český trh neznali. Ale vznikl záměr expandovat tímto směrem. Najali jsme agenturu, která prověřovala místní poměry v letech 1992 až 1995. Poté jsme se rozhodli k založení kanceláře v Česku a rozběhu řady projektů. To vše stálo hodně peněz, ale s potěšením kvituji, že rozhodnutí bylo správné. V současnosti jsou totiž trhy západní Evropy prakticky zcela zaplněné. Trh český skýtá stále hodně možností, má pro developery jiné podmínky. Ale začít zde, to stojí hodně peněz a času.

Takže se nabízí otázka, jaká je návratnost vložených investic?
Jde o dlouhodobé záležitosti. V podstatě hledáme projekty na dvacetileté období, které určují zejména hlediska kvality a životnosti. V parcích jsme v průběhu užívání zároveň správci objektů a inženýrských sítí včetně komunikací. Zajišťujeme údržbu, případně i rozšiřování a vyšší zhodnocení objektu v případech, kdy o to partner požádá. V každé zóně máme svůj management, který za ni odpovídá. Ale uživatel si může po dohodě s námi také změnit třeba vnitřní dispozice nebo vybavení objektu.

Kacířská otázka - co Vaši soupeři v oboru, jak odoláváte?
Náš záběr a zaměření jsou tak specifické, že soupeření ani nijak nepociťujeme. Mám za to, že v oboru vedeme a nemáme s kým soupeřit.

Můžete zhodnotit přístup českých úřadů při vyjednávání, například správních řízeních, dodržování zákonných lhůt k vyjádření a podobně?
Úřady jsou nám v drtivé většině nápomocny. Musím ale zdůraznit, že musí být dobře informovány o našich investičních aktivitách, což se nám až na výjimky daří. Máme své zaměstnance, kteří s úřady na potřebné úrovni komunikují denně a daří se jim zajišťovat plynulý postup projektů.

Nezkrácený článek najdete v únorovém čísle 1/2005 ve speciální příloze „Ekonomika staveb, developerské projekty“.

Autor

• Složil Jaromír