„Zachovali jsme industriální podobu původní Waltrovky,“

• Foto

Jak hledáte lokality, na kterých chcete stavět?
David Musil: Máme ambici realizovat stavby většího charakteru, kde můžeme zkombinovat kvalitní architekturu a výjimečný veřejný prostor, takže se musí jednat především o dostatečně velké lokality. Dostatečně velké lokality jsou často brownfieldy, kterých je v Praze určitý počet a my se snažíme komunikovat s většinou jejich majitelů.

Jaký je vývoj cen u tohoto druhu nemovitostí?
David Musil: Ceny pozemků šly výrazně nahoru. Prodávající většinou argumentují cenami, za které prý můžeme nové byty prodávat či kanceláře pronajímat. Za každou stavbou je ale ještě dlouhá cesta spojená nejen se samotnou realizací, ale i různými schvalovacími procesy. Cena za ně je sice dlouhodobě ustálená, nicméně může přijít jakákoli menší nebo větší krize a musíme počítat s tím, že samotný projekt začneme realizovat až za tři až čtyři roky po koupi lokality a stavbu dokončíme za další čtyři až šest let. Během tohoto období mohou ceny oscilovat a musíme to brát v potaz.

Když budeme konkrétní, Florentinum Penta kupovala na vrcholu krize za velmi slušnou cenu, zkuste srovnat cenu pozemků tehdy a nyní?
David Musil: Když to vezmu obecně, řada neprodejných areálů se najednou vrací nazpátek na trh s tím, že jde o skvělou příležitost. V minulosti jsme je my i konkurence přecházeli s tím, že to rozhodně nemůže fungovat a najednou, když je nabídka nemovitostí nedostatečná, tak i tyto tzv. „béčkové“ lokality jsou nabízeny za poměrně vysoké ceny.

Předpokládám, že „béčkové“ lokality vás nezajímají?
David Musil: Snažíme se sehnat lokality, které jsou zajímavější a rozsáhlejší.

Liší se nějak výrazně Mechanica a Florentinum, když vezmu dva velmi výrazné projekty Penty?
Rudolf Vacek: Mimo odlišné lokace zásadní odlišnosti nevidím. I ze zpětných vazeb nájemců si dovolím tvrdit, že všechny projekty splňují nejvyšší požadavky nájemců, umožňují jim kvalitní bydlení, jsou organicky flexibilní a umožňují další expanzi a růst. Co se nám osvědčilo už na Florentinu, bylo kladení důrazu na udržitelný rozvoj a přidanou hodnotu projektu: zeleň, stromy, adekvátní servisní retail a zázemí pro nájemce a jejich běžné potřeby. Společně se všemi certifikacemi toto klienti vnímají velmi pozitivně. Když přijdete na Waltrovku a vidíte projekty Aviatica a Mechanica, tak registrujete kvalitní návrh, vynikající materiálové a řemeslné zpracování, množství zeleně, stromů, umění a veškerý servis dostupný koncovému uživateli.

Jak se změnily od projektu Florentina technologie a standardy výstavby?
Rudolf Vacek: Zásadní odlišnosti nepozorujeme. Zlepšuje se samozřejmě komfort a jednotlivé trendy se dále rozvíjejí. Když jsme připravovali Florentinum, stáli jsme před otázkou – a to bylo zejména komerční rozhodnutí – zda jít cestou chladících trámů nebo Fan Coilů. V té době stály v celé republice spíše ojedinělé budovy, které měly konkrétní referenci. My jsme se rozhodli pro chladící trámy, některým nájemcům jsme rozdíl v systémech vysvětlovali, jejich výhody a provozní náklady. Dnes se běžně stává, že když se nájemce o náš projekt zajímá, ptá se, zda jsou chladící trámy součástí našeho projektu jako standard.

Jako aktuální trend vnímáme požadavky nájemců na aplikační nástavby v rámci svých prostor, které tvoří další přidanou hodnotu pro jejich zaměstnance nebo lidi, kteří se budou v objektu pohybovat. Dostávají konkrétní informace o tom, co se v budově děje, jaké jsou aktuální energetické spotřeby, informace o parkingu, kantýně a všech věcech s tím spojených.

David Musil: Vývojem prošly zejména technologie u osvětlení, které výrazným způsobem šetří náklady na spotřebu energie.

Takže takové SMART technologie?
David Musil: Vlastně ano, ale nemusíme to „takto“ nálepkovat. Spoustu nových věcí jsme aplikovali automaticky a certifikace to jen potvrdila. Na všechny naše projekty máme nejvyšší ocenění v rámci „zelené“ certifikace LEED Platinum nebo LEED Gold, což je pro nás minimální standard.

Rudolf Vacek: U certifikací se soustředíme na to, aby právě ta zmiňovaná přidaná hodnota byla zaměřena na energetický a vodohospodářský management, redukce vzniku CO² a podobné další záležitosti, které přinášejí konkrétní benefit jak budově, tak nájemcům.

V čem jsou výhody a nevýhody construction managementu (CM), ve kterém své projekty realizujete?
Rudolf Vacek: Určitě je to spojeno s náklady, ale pokud se podíváme na hlavní benefity, tak jsou to čas a flexibilita. Pokud bychom u Florentina postupovali standardní formou výstavby s generálním dodavatelem, tak proces sestavení adekvátního zadání, přípravy výběrových řízení na dodavatele a následné výstavby, by nám v základním rámci zabral o šest měsíců déle než formou CM, čímž bychom nebyly schopni připravit prostory v budově Florentina pro naše klíčové nájemce. Aktuálně jsme formou CM schopni připravit a zahájit výstavbu na základě stavebního povolení a výběru dodavatele stavební jámy a založení stavby, kdy potřebujeme pouze omezenou část zadávací dokumentace. Ostatní navazující stavební objekty a obchodní soubory následně doděláváme a jsme schopni je flexibilně modifikovat na základě přání nájemce.

David Musil: Právě Mechanica je dalším příkladem. S klíčovým nájemcem Objektu I jsme v době zahájení výstavby technologicky a technicky modifikovali celý dům z hlediska zadání a přání nájemce. Formou generální dodávky by to nebylo v daném termínu a podmínkách téměř možné.

Rudolf Vacek: U objektu, jakým je Mechanica, je například celkový objem stavebních prací 1 mld. Kč. To už najednou může soutěžit pouze určitý počet generálních dodavatelů. Nicméně pokud dodávky metodicky rozdělíme na jednotlivé balíčky, obchodní soubory a jedním z nich je například „Sádrokarton“, který je v objemu desítek milionů, tak máme k dispozici flexibilnější výběr ze specializovaných dodavatelů. Tento krok samozřejmě navyšuje nároky na náš tým, ale získaný benefit z příslušné soutěže a následná přímá dodávka prací naše úsilí jednoznačně převyšuje. Vytvoření takového prostředí má velký vliv na kvalitu jednotlivých dodávek. Klade to na nás větší nároky z hlediska řízení, koordinace a kontroly.

Častým argumentem proti CM je zajišťování následných reklamací a garančního plnění jednotlivých dodavatelů. My jednotlivé části výstavby připravujeme s tím, že neřešíme jen dodávku, ale i servisní smlouvu a podmínky garancí. Definujeme a víme, kde každá dodávka začíná a končí, s kým máme komunikovat z hlediska jednotlivých zařízení a prací. Je to složitější proces, ale vždy máme partnera napřímo, se kterým řešíme konkrétní věc jak během výstavby, tak při servisním a garančním plnění.

Ustálil se vám nějak počet dodavatelů?
Rudolf Vacek: Máme ustálený počet obchodních souborů a vždy se chováme oportunisticky z hlediska konkrétní situace na trhu. Na Mechanice jsme měli cca 85 kontraktů, kdy každý z nich zahrnoval cca dalších pět subtendrů. Z toho již pramení nějaké penzum práce. Snažíme se zapojovat a využívat moderní technologie, využíváme tendr portál pro komunikaci s jednotlivými uchazeči, BIM a další nástroje.

David Musil: Jedná se i o velké osobní zapojení lidí z našeho týmu v Pentě a zapojení externích construction managerů, kteří stavbu s námi řídí.

V jakém stavu byl pozemek Waltrovky, když jste na něj přišli?
Rudolf Vacek: Na Waltrovce jsme dokončovali dekontaminace v rámci demolice a odstranění původních konstrukcí z podloží daných historickou zástavbou. Dalším z aspektů byla výstavba za provozu v areálu, po dokončení a zprovoznění objektu Aviatica jsme pak pokračovali rezidenční částí a objektem Mechanica. Jedním ze základních úkolů a výzev byla právě výstavba následných etap po zprovoznění kanceláří v objektu Aviatica.

Jak moc musíte architekty hlídat, aby v těch finálních návrzích nějak výrazně nepřekročili budoucí rozpočet stavby?
Rudolf Vacek: Snažíme se již od počátku architektonické soutěže vypracovat zadání po komerční i technické stránce tak, aby samotný úvodní návrh byl vypracován na základě našeho cíle a představy. Následný proces vnímáme jako společný dialog a hledání vhodného řešení.

Má Penta vlastního architekta?
Rudolf Vacek: Máme oddělení Design developmentu. Jsou to kolegové architekti, kteří sídlí v naší kanceláři Penta Real Estate na Slovensku a aktivně sdílíme společné know-how pro přípravu zadání a následnou organizaci architektonické soutěže. Vždy v rámci soutěže vybíráme konkrétní návrh externího architekta.

David Musil: Architekt přichází se svým uměleckým ztvárněním. My definujeme zadání a kontrolujeme, jestli jsou opravdu splněny naše základní požadavky. Vše ostatní a to krásno je už dílem architekta.

Rudolf Vacek: Vnímáme to jako interakci, kdy máme zadání, obdržíme návrh, který interně vyhodnotíme, a finalizace soutěže probíhá na základě naší zpětné vazby a komunikace s architekty. Komentujeme jednotlivé návrhy, ptáme se na různé věci a doplňujeme zadání. Bez zadání a aktivního přístupu nelze vytvořit produkt, který splňuje naše očekávání, nákladové nebo i provozní požadavky.

Jak reagovalo na výstavbu objektu Mechanica okolí? Zajímali se například lidé, co vyroste na místě bývalé továrny Walter?
Rudolf Vacek: Už od počátku jsme zaznamenávali ohlasy z řad původních zaměstnanců Waltrovky, kteří v areálu pracovali. Měli jsme i ohlasy od lidí, kteří měli zájem o aktivní spolupráci při rekonstrukci památkově chráněného objektu Walter. Od počátku našich aktivit jsme se místním sousedům přišli představit a ukázali i naše plány. Postup prací jsme se snažili komunikovat ať už přímo se sousedy, tak i s dalšími účastníky výstavby, občanskými sdruženími, aktivními v této lokalitě, ale i klíčovými dotčenými orgány.

David Musil: Představte si, že máte uzavřený a neprůchodný areál. A teď na jeho místě stojí dvouhektarový veřejně přístupný park, náměstí s vodními prvky a uměním. Celkový výsledek je velmi příjemný, ale musíte se samozřejmě potýkat s těmi neblahými důsledky výstavby, jakými jsou například prašnost nebo zvýšený provoz. Reagovali jsme ale i na připomínky lidí, jejichž rodiny v továrně pracovaly a bránily ji nebo padly při její obraně během druhé světové války. V budově Walter, která je mimochodem velmi zdařilým projektem rekonstrukce, jsme instalovali původní a novou pamětní desku, odkazující na všechny, kteří bránili a padli během války za Československo.

Které části historické budovy byly zachovány a co vše je nové?
Rudolf Vacek: Zachovali jsme budovu jako celek. Sanovali jsme jednotlivé konstrukce, konkrétní technická řešení některých prvků jsme řešili formou replik ve spolupráci s památkáři. Budově, která je dnes svou funkcí Medical house, jsme z důvodu požárního úniku přidali jedno externí schodiště, což je nutnost daná formou provozu. Z hlediska nosných konstrukcí a pláště jsme ale využili maximálního množství prvků, které v budově historicky byly.

David Musil: Budova Walter je velmi vydařená. Pocit její záchrany opravdu hřeje a máme velmi pozitivní odezvu z okolí i od památkářů, architektů a samotných nájemců. Pan architekt Krátký všechny objekty navrhoval v industriální architektuře vázané na původní objekt Walter. Genius loci původního objektu integroval do celé soutěže a to pro nás bylo rozhodující.

Když se ještě vrátíme k samotné výstavbě. V jakých specializovaných profesích máte problém sehnat potřebné kapacity?
Rudolf Vacek: Prozatím se nám daří turbulentní výkyvy trhu pokrývat. Z hlediska naší pozitivní reputace má stále značné portfolio firem zájem pro nás pracovat. Nicméně když aktuální situaci porovnáme s rokem 2010, o kterém jsme se bavili, na každý obchodní soubor jsme evidovali dvacet zájemců a další se stále hlásili. Museli jsme je s velkou omluvou odmítat. Dnes máme vážné soutěžící, které spočítáme na prstech jedné ruky, a jsme za ně rádi. A platí to pro všechny profese napříč trhem.

Pojďme k novým projektům, v jaké fázi je výstavba kolem Masarykova nádraží?
Rudolf Vacek: Aktuálně probíhá první etapa archeologického výzkumu, takže fakticky nestavíme. Aktuálně zpracováváme dokumentaci pro územní rozhodnutí, kterou bychom rádi začali letos projednávat. V listopadu loňského roku jsme úspěšně dokončili proces EIA. Pokud bychom zahájili výstavbu během roku a půl, tak bychom byli velmi rádi, ale stěžejní části povolovacích procesů jsou ještě před námi.

David Musil: První na řadě bude výstavba hotelu v Hybernské ulici, kde vznikne nějakých 13 tis. m² hotelových ploch a krásně se to propojí s projektem, o kterém možná čtenáři ještě nevědí. Tzv. Churchill bude pokračováním výstavby podél ulice Italská, kde bude našim největším nájemcem společnost DELOITTE a tam už stavíme nosnou konstrukci v suterénních částech. Bude se jednat o kancelářskou budovu, kterou budou lidé vídat pravidelně, když budou do Prahy přijíždět vlakem a nabídne i propojení z Hlavního nádraží do Prahy 3 a Prahy 2.

A projekt v Praze 6, který jste odkoupili od PPF?
David Musil: Jde původně o kancelářský projekt, kde jsme s městskou částí Prahy 6 uzavřeli dohodu, upravující adekvátní výši nájemného. Do projektu jsme vstoupili jako 50% společník v období soudních sporů bývalého majitele projektu s magistrátem. Dohodli jsme se jak s městem, tak s druhým spolumajitelem, a našli schůdné řešení pro všechny strany. Poslední zasedání zastupitelstva pozitivně ohodnotilo i bytovou funkci objektu a prostor pro služby, kterého je v Praze 6 aktuálně nedostatek. Tímto se uzavře městská proluka a samotná budova, která je velmi konzervativní, bude jakýmsi zrcadlením bývalého Generálního štábu. Čekáme na územní rozhodnutí a věříme, že se nám podaří projekt realizovat.

Má pro vás developerský trh smysl i jinde než v Praze nebo Bratislavě?
David Musil: U nás je to zatím hlavně Praha, ale díváme se i na jiná města. Na druhou stranu jsme developer, který chce realizovat větší projekty. A to v některých jiných městech mimo Prahu je obtížné splnitelné. Ze zahraničí jsme ve Varšavě, Bratislavě a aktuálně sledujeme i Berlín.

Změnil se náhled lidí na Pentu od té doby, co je aktivním developerem?
David Musil: Máme velmi pozitivní odezvu od většiny uživatelů bytů i kanceláří. „Develop by Penta“ pro nás znamená „creating better spaces“ a myslíme si, že se nám to daří naplňovat. Kvalita našich projektů je velmi vysoká. Že stojí více peněz? Jasně. Každý developer se zaměřuje na něco jiného. Existují developeři, kteří jsou hodně „zelení“, další staví velmi levně, jiní jsou efektivní v nákladech, ale „Develop by Penta“ prostě znamená nejvyšší kvalitu, co můžete na trhu sehnat.

Autor

• Svoboda Petr (pes)