„V Brně rychle klesá počet volných nových bytů“

• Foto

Podle zveřejněných statistik je patrné, že na základě problémů s brněnským územním plánováním rychle ubývá volných nových bytů. A to právě v době, kdy si jejich koupi může dovolit čím dál více lidí. Na hrozící úbytek bytů v nabídce upozorňuje Asociace brněnských architektů a stavitelů delší dobu, pojí se s ním i jiná rizika krom růstu cen. Stěhování lidí za hranice města, zvýšená dopravní zátěž a další negativa suburbanizace. Je potřeba, aby město vytvářelo podmínky pro svůj rozvoj. Zástupci ABRAST věří, že si město uvědomuje hrozící problémy a nenechá situaci zajít příliš daleko. Lidé chtějí kupovat, stavitelé chtějí investovat do nové výstavby a je škoda, že se město nerozvíjí kvůli byrokratickým překážkám.

Z jakého důvodu asociace vznikla, kým jsou členové a o co je hlavní náplní její práce?
Hlavním impulzem pro vznik Asociace brněnských architektů a stavitelů bylo zrušení Aktualizace územního plánu v Brně. Právě tento krok byl spouštěčem, který sjednotil soukromé konkurenční subjekty a vyvolal potřebu řešit rozvoj Brna koncepčně a v dlouhodobém měřítku. Do té chvíle většina stavitelů řešila své partikulární zájmy, zrušení aktualizace ale plošně ovlivnilo celé Brno a my jsme si uvědomili, že musíme s městem začít více komunikovat o obecnějších tématech, vysvětlit potřeby našeho trhu, nikoliv potřeby našich jednotlivých firem. V ten moment jsme byli přesvědčeni, že si město neuvědomuje důsledky zrušení Aktualizace a vlastně jsme o tom přesvědčeni dodnes.

Stavební trh nejenom zaměstnává spoustu lidí, přináší v součtu miliardové finanční obraty ročně a přispívá tak ve velké míře do státního rozpočtu, ale soukromá investiční
výstavba velmi výrazně proměňuje tvář města, renovuje zastaralé stavby a lokality. Bez nárůstu počtu bytů se Brno nemůže rozvíjet, velmi nízká nezaměstnanost znamená, že bez nových příchozích zaměstnanců v Brně nebudou investovat a expandovat větší firmy, protože by nenašly zaměstnance. Přitom potenciál pracovního trhu je v Brně výjimečný a pro zaměstnavatele nabízí nadstandardně vzdělané zaměstnance – ti ale musejí někde bydlet. Pokud bytů v Brně bude málo, lidé se budou stěhovat za jeho hranice – dvacet let trvající suburbanizace bude pokračovat, bude se zvyšovat hustota dopravy, znečištění ovzduší a město se bude dále vylidňovat. To jsou problémy, na které se snažíme upozorňovat. Obecné povědomí o developerech je velmi negativní – stojíme si za tím, že neprávem. Investice do výstavby městu prospívá v obrovském množství směrů a je podle nás důležité, aby si to jeho obyvatelé a jejich zástupci na radnici uvědomili.

Náplň naší práce je z těchto důvodů pestrá. Na pravidelných schůzkách se zástupci města diskutujeme připravované záměry, celoplošné změny Územního plánu, jejichž potřeba vyvstala právě po zrušení Aktualizace územního plánu, účastníme se společných zasedání jako odborní poradci v oblasti výstavby, právě v těchto dnech připravujeme společné memorandum s městem, ve kterém si vyjádříme vzájemnou podporu a určíme si formy spolupráce.

Krom toho pro naše členy pořádáme příležitostné vzdělávací akce, ve kterých vzájemně řešíme obecnější témata územního plánování. Řada developerů věnuje velkou část přípravě svých jednotlivých projektů a není v jejich silách bedlivě sledovat vývoj na úrovni městských částí či celého města, proto jim zprostředkováváme informace a vyhodnocujeme důsledky jednotlivých opatření pro realitní segment. V neposlední řadě pak poskytujeme odborné informace do médií.

Jedním z primárních cílů je snaha ovlivňovat tvorbu územního plánu Brna. Jak se spolupracuje s Magistrátem? Máte již nějaké konkrétní výsledky?
Jak již jsem zmiňoval, spolupráce s Magistrátem probíhá a rádi  bychom ji co nejdříve stvrdili společným memorandem. Stavitelé a architekti jsou nejčastější uživatelé Územního plánu, věříme, že město proto již pochopilo, že vzájemná spolupráce při jeho plánování a přípravě je ku prospěchu obou stran. Poskytujeme tedy městu odbornou zpětnou vazbu a připomínky kdykoliv si o ně požádá. Na druhou stranu vyžadujeme od města včasné informování o krocích, které se v rámci územního plánování či povolování staveb připravují.

Zástupci Asociace brněnských architektů se účastní pravidelných schůzek s primátorem i jeho náměstky. Několik členů Asociace bylo přizváno k účasti na Brněnské ozvučné desce – tedy poradním orgánu města Brna, v rámci něhož jsou diskutována různá témata rozvoje města. Jednáme také o účasti v instituci Kanceláře architekta města, kde by měly fungovat dva dozorčí orgány – jeden odborný a jeden magistrátní. Součástí odborného dozorčího orgánu by tak v budoucnu měl být i ABRAST.

Jeden z klíčových problémů Brna je podle asociace nedostatečná výstavba nových bytů. Poptávka údajně převyšuje nabídku. Proč se tedy nestaví více?
Problém s výstavbou je úzce spojen s Územním plánem města Brna. Současný územní plán je více než 22 let starý, pochází z roku 1994 a již dávno měl mít svou novou podobu. Příprava nového územního plánu je ale velmi složitá a nyní ji navíc komplikuje návaznost na Zásady územního rozvoje kraje. Právě proto, že tento zastaralý územní plán již několik let nevyhovoval potřebám rozvoje města, byla připravena jeho Aktualizace. Velké množství požadavků na změnu územního plánu se sloučilo do jedné velké Aktualizace, která navíc upravovala formální záležitosti Územního plánu tak, aby vyhovoval současným právním předpisům. Tyto změny ale platily pouze půl roku, pak byla soudem Aktualizace zrušena. V důsledku to připomíná situaci, kdy město tři roky nedělá vůbec nic pro svůj rozvoj. Nyní, po třech letech jakoby nicnedělání se rozvojové změny prosazují v podobě dílčích balíků změn. Jejich schválení ale opět trvá zhruba tři roky. Dostáváme se tedy do situace víceméně pětiletého vakua, kdy se má ve městě stavět podle více než dvacet let zastaralého plánu. Velmi zjednodušeně shrnuto – v Brně podle platného Územního plánu, není mnoho míst, kde stavět.

Druhým zajímavým tématem je index podlažních ploch. Při jeho přípravě v devadesátých letech měl tento index sloužit jako popisný ukazatel hustoty zastavění. Index podlažních ploch popisoval, kolik podlahových ploch se v dané lokalitě nachází. Postupem času a přispěním soudního rozhodnutí se z tohoto čísla, které mělo při svém vzniku pouze popisnou funkci, stal regulativ – neboli hodnota rozhodující o nově vznikající zástavě? Jeho původní smysl byl ale zcela odlišný. Zjednodušeně se tak nová výstavba řídí podobou budov před dvaceti lety. Pokud jste chtěli postavit vyšší budovu, bylo nutné žádat změnu územního plánu, což je extrémně zdlouhavý proces. V situaci, kdy stavební úřad, památkáři i všichni případní dotčení s vyšší budovou souhlasili, Územní plán výstavbu jednoduše neumožňoval. Řada pozemků se tak stala nezastavitelných.

Toto číslo KONSTRUKCÍ je věnováno projektování. Kdyby se podařilo uvolnit regule nové výstavby, je projektová příprava v Brně dostatečná?
Vaše otázka je spíše hypotetická, protože dle mého názoru ke skokovému uvolnění výstavby nedojde. Změny územního plánu se nyní projednávání v několika samostatných balících a po jejich schválení budou investoři rozbíhat projekty postupně.

Pokud se ale bavíme o kapacitě projekčních kanceláři, myslím, že je dostatečná. Navíc na brněnském trhu operují i kanceláře s celorepublikovým záběrem, které by mohly případné výkyvy vykrýt.

Vraťme se k asociaci. Spolupracujete například s podobnými sdruženími stavařů, architektů a projektantů jinde v republice? Probíhá výměna zkušeností?
Určitě, letos jsme podepsali memorandum o spolupráci se Svazem podnikatelů ve stavebnictví v ČR a chtěli bychom spolupráci prohlubovat dále. Definovali jsme určitou platformu pro koordinaci společných zájmů. Jako každá organizace všichni máme různé zkušenosti a komplexní spolupráci považujeme za základní kámen.

Jednali jsme také s Asociací developerů v Praze, která vznikla minulý rok. Máme hodně společného, řešíme de-facto podobné problémy. V Bratislavě pak existuje organizace Inštitút urbánneho rozvoja (IUR), která je také velmi aktivní a spojuje nás s nimi jeden společný člen.

Každopádně je pro nás výměna informací a zkušenosti jednou z hlavních priorit.

Autor

• Bc. Fejfar Vítězslav

„V Brně rychle klesá počet volných nových bytů“