„Snažíme se oživovat nevyužité brownfieldy,“

• Foto

Jaká byla původní ambice při stavbě Florentina?
Naším cílem – a poměrně ambiciózním – bylo postavit kancelářský palác, jehož hlavní funkce nebude retailová, ale pronájem kanceláří s doplňkovými službami. Na rozdíl třeba od Palladia, kde převažují obchody.

Florentinum je nejnovější postavená kancelářská budova a my jsme se rozhodli použít nejmodernější technologie, které jsou smysluplné a přináší benefity za rozumnou cenu. Jde o velmi flexibilní prostory s velkými prosklenými okny, chladícími trámy a podle mě jde o budovu s tím nejlepším, co můžete z kanceláří dostat.

Nebáli jste se přesyceného kancelářského trhu?
Určitě ne, vždy jde o kvalitu projektu. Penta se rozhodla investovat do developmentu v roce 2007 a tým lidí začal hledat vhodná místa pro komerční výstavbu. Tedy místa, o kterých jsme se domnívali, že splní nároky budoucích nájemců. Já osobně jsem nastoupil do Penty o rok později a ještě další dva roky se hledalo vhodné místo, což je relativně dlouhá doba. Nakonec jsme vytipovali oblast Florence a celý komplex koupili od rakouské společnosti S+B CEE. Už tehdy na nové podobě toho prostoru pracoval architekt Jakub Cigler, s nímž jsme se dohodli na dílčích změnách projektu, ale základní myšlenku podoby Florentina jsme se rozhodli zachovat.

O jaké projektové změny šlo?
Když to řeknu obecně, tak o takové, které dostaly cenu pod naši konkurenci, přinesou vyšší kvalitu a nabídnou moderní kancelářské budovy v centru Prahy, kam podle nás patří. Aby firmy začaly přemýšlet, že se jim návrat do centra Prahy vyplatí.

Všechny naše projekty včetně Florentina mají navíc výhodu v tom, že jde o nevyužité brownfieldy, které se snažíme oživovat. Nechtěli jsme zastavovat zelenou plochu nebo narušovat okolí. A od začátku projektu jsme intenzivně komunikovali se sousedy i úřady a díky tomu se podařilo budovu postavit v rekordním čase.

Jak fungovala komunikace s architektem?
Velmi dobře. V Pentě máme docela silnou skupinu lidí se zkušenostmi z praxe a interního architekta na Slovensku. Jakub Cigler předkládal návrhy, jak by mohlo vše vypadat a my jsme se snažili oponovat s důrazem na funkční využití, náklady a efektivitu stavby. A vzhledem k tomu, že jsme se rozhodli pro formu „construction management“, kde neexistuje generální dodavatel stavby, ale větší počet hlavních dodavatelů, docházelo k diskusi v každé jednotlivé části výstavby. Výpočty nám ukázaly, že jsme díky tomu výrazně ušetřili.

Změnil se původní investiční plán ve výši 200 milionů eur?
Náklady se nakonec snížily. Dvě stě milionů byla horní hranice, se kterou jsme v Pentě operovali a to i s úpravami domu do ulice Na Poříčí, který nám rovněž patří. Nakonec se ale celkový rozpočet Florentina pohybuje kolem 160 milionů eur, u zmíněné budovy pak cca patnáct milionů eur. Jde o celkové náklady od akvizice až po kolaudaci.

Zaujalo vás na Florentinu nějaké technické řešení?
Určitě nejmodernější čipová světla, která rozhodně nejsou standardem kancelářských budov u nás ani v zahraničí. Zajímavá je fasáda, na níž se použilo ohýbané sklo z Itálie. Jinak jde o poměrně běžné technologie stínění a další věci, které sice nejsou technicky unikátní, ale stojí peníze a ne každý developer je ochoten do nich investovat. Zajímavostí jsou dospělé, několik desítek let staré stromy, které jsme přivezli z Německa, a brzy se budou sázet.

A ve vedlejší budově Na Poříčí bylo zajímavé odstraňování masivních podpěrných sloupů, aby se zvětšil vstup do pasáže. Přes poměrně vysoké náklady na podřezání historické budovy, které se pohybovaly v řádech jednotek milionů korun, za to výsledek určitě stojí.

Na kolik přijde dospělý strom?
Deseti, dvanáctimetrová krásná borovice od pěti do deseti tisíc eur.

Jaká je návratnost investice do Florentina?
U všech staveb včetně Florentina postupujeme jako normální developer. Nakoupíme, naprojektujeme, postavíme, pronajmeme, a když je budova pronajatá, tak ji prodáme. Obvyklý investiční cyklus trvá 3 – 5 let. U Florentina teď pronajímáme a jsme ve čtvrtém roku cyklu. Pokud bychom prodávali za rok, rok a půl, bude návratnost 5 let.

Jaká část plochy je už pronajatá?
Blížíme se k sedmdesáti procentům všech ploch. Tedy sedmdesát ze 49 tisíc metrů čtverečních, což je obrovská kancelářská plocha. Jen pro ilustraci: jeden člověk obvykle zabere 12 metrů čtverečních, firma o sto zaměstnancích si tak pronajme cca 1 200 metrů čtverečních. Společnost o sto zaměstnancích už je poměrně velká, ale 1 200 m² jsou jen dvě procenta plochy Florentina. Už teď víme, že v budově bude pracovat minimálně 2 300 lidí a ve výsledku přes tři tisíce.

Proč se z místa pár metrů od Václavského náměstí stěhuje do Florentina i Penta?
Florentinum je provozně efektivnější. Naše stávající sídlo má čtyři patra, spoustu schodišť, toalet, na každém patře sekretářky. Na Florenci budou jedna maximálně dvě na celé oddělení. A pak jde samozřejmě o doplňující služby: v rámci Florentina je podzemní parking, mateřská školka, potraviny a další obchody. To vše dohromady zvyšuje komfort. 

Jsou dneska pro developery zajímavé i jiné lokality než Praha?
Mimo Prahu je to velmi obtížné. Jednoduše nedosáhnete na nájem, který vám pokryje náklady. Samozřejmě se nebráníme zajímavým projektům, ale musí finančně vycházet. Zatím se primárně zaměřujeme na hlavní město.

Autor

• Svoboda Petr (pes)