Nabídka kancelářských nemovitostí poroste v Praze rychleji než poptávka, mimo Prahu bude situace opačná

Tři čtvrtiny developerů predikují v letošním roce růst cen nájemného. Zákazníci si nejčastěji pronajímají kancelářské prostory na období 3 až 5 let. Vyplývá to ze Studie developerských společností Q4/2017 zpracované analytickou společností CEEC Research ve spolupráci se společností KPMG Česká republika.

Podle ředitelů developerských společností vzroste v roce 2018 nabídka kancelářských prostor v Praze v průměru o 6,8 procenta. Růst nabídky kancelářských nemovitostí bude v hlavním městě pokračovat i v roce následujícím, kdy však zpomalí na 3,1 procenta. V ostatních regionech České republiky dojde v letošním i příštím roce pouze k mírnému růstu nabídky, a to shodně v průměru o 1,1 procenta.

„Na straně nabídky očekáváme růst objemu nově dokončených kancelářských ploch. České ekonomice se daří, takže očekáváme i růst poptávky především v důsledku expanze stávajících nájemníků. V oblasti nájemného nečekáme významné změny, jako trend v této oblasti vnímáme spíše než změny nájemného postupný pokles výše pobídek spojených s nájmem (příspěvky pronajímatele na vybavení, počty měsíců poskytnutých v rámci nájemní smlouvy zdarma apod.),“ uvádí Pavel Kliment, partner odpovědný za sektor stavebnictví a real estate v KPMG Česká republika. Situaci v pražském regionu podrobněji rozebírá Tomáš Pardubický, generální ředitel, FINEP CZ a. s.: „Letos bylo v Praze do nabídky přidáno přes 30 tisíc m² čisté kancelářské plochy při poptávce kolem 150 tisíc m². S ohledem na pomalé povolovací procesy a nízký podíl vyřízených žádostí o územní rozhodnutí předpokládám pokračující převis poptávky, navzdory očekávanému dokončení zhruba 300 tisíc m² plochy v letech 2018 – 2019. Potvrzují se dlouhodobé projekce strategické studie IPR (na straně poptávky) a nízká pružnost nabídky omezená dlouhým stavebním řízením.“ Podobný názor má Jakub Sklenka, předseda představenstva, Reflecta Development, a. s.: „Bude převis poptávky nad nabídkou. Staví se málo, zájemců je hodně. Nové projekty nevznikají a staré stárnou.“

Růst poptávky po kancelářích v hlavním městě nedosáhne podle predikcí developerských firem v roce 2018 tak vysoké úrovně, jako je tomu u nabídky, a bude se pohybovat na úrovni 4,2 procenta. V roce 2019 se nárůst poptávky po kancelářích ještě mírně zvýší na 4,7 procenta a bude vyšší než předpokládaná nabídka. V ostatních
regionech ČR zaznamená poptávka po kancelářských prostorech nárůst o 1,5 procenta v letošním i příštím roce.

„Očekávaný vývoj přinese spíše stabilizaci poptávky způsobenou zčásti příchodem nových společností a zčásti konsolidací stávajících, prosperujících společností, které si často pronajímají více prostoru, než měly původně. Důležitou roli v poptávce hraje i stále častější zájem společností vytvářet atraktivní pracovní prostředí pro své zaměstnance jako nástroj k udržení a podpoře další zaměstnanosti,“ říká Iva Dřízhalová, Asset & Leasing Negotiator, Skanska Property Czech Republic, s. r. o. Svůj pohled přidává také Ondřej Micka, mluvčí skupiny Crestyl: „Vzhledem k odhadovanému pozitivnímu růstu ekonomiky v roce 2018 i 2019 očekáváme nadále růst poptávky po kancelářích v Praze o 5 až 10 % v porovnání s rokem 2017, kdy se očekávala rekordní poptávka po kancelářských prostorech. Poptávce dominují zejména stávající společnosti, které rozšiřují své kanceláře.“

Pouze desetina (9,8 procenta) kanceláří bude v roce 2018 neobsazena, přičemž klíčovým důvodem pro neobsazenost kanceláří je jejich nevyhovující poloha (okrajové části Prahy). Na stupnici od nuly do deseti, kde desítka představuje důvod, který maximálním způsobem ovlivňuje neobsazenost, dali ředitelé developerských firem tomuto faktoru známku 7,7. Dalším významným faktorem je vyšší nárůst nových kancelářských ploch (5,9 bodu z 10). Nejmenší vliv na neobsazenost má naopak využívání sdílených kanceláří nebo práce z domova (3,3 bodu z 10).

Téměř tři čtvrtiny (71 procent) developerů očekávají v roce 2018 růst cen nájemného kanceláří. Pokles cen nájmů přitom není očekáván ani jednou developerskou společností. Další navýšení nájmů v roce 2019 je predikováno již jen pětinou (21 procent) společností. Aktuální úroveň cen nájmů přitom většina (86 procent) ředitelů developerských firem hodnotí jako vyváženou. Za podhodnocené je pak považuje 14 procent developerů. Pronájem kanceláří přitom přinese developerským společnostem v průměru čistý výnos 7,4 procenta.

„Trh funguje na základě tržní rovnováhy na stranách nabídky a poptávky. Podle statistik daného trhu narůstá nájemné kancelářských prostor v centru Prahy a k možnému růstu nájemného za kanceláře v dalších kancelářských obvodech Prahy dojde, pokud to budou tržní podmínky umožňovat,“ tvrdí Tero Loukonen, Head of Research, PASSERINVEST GROUP, a. s. K cenám pronájmů kanceláří dodává Václav Thoss, Senior Project Developer, GES REAL, a. s.: „Neplánujeme žádné dramatické změny v cenách pronájmů. Důležitý je pro nás stabilní a dlouhodobě udržitelný nájem.“

Více než dvě pětiny (43 procent) zákazníků si kancelářské prostory pronajímají na období 3 až 5 let, třetina (36 procent) preferuje pronájem na 6 až 8 let a pětina (21 procent) zákazníků upřednostňuje dlouhodobý pronájem na 9 a více let. S krátkodobými pronájmy na 1 až 2 roky se developerské společnosti u svých zákazníků nesetkávají.

Autor

• Ing. Vacek Jiří Ph.D., MIM