„Financování prostřednictvím PPP projektů by měla být cesta, kterou svět kráčí kupředu,“

• Foto

Společnost Hochtief CZ je známá jako realizátor bytových, administrativních, občanských projektů, průmyslových, ekologických, vodohospodářských staveb, dopravních, liniových a developerských projektů. Je již deset let součástí nadnárodního koncernu Hochtief. Jednou částí firmy Hochtief CZ je divize Property Development, která se zabývá developmentem zejména v oblasti občanské bytové výstavby. Vzpomínáte si, kdy jste se začali věnovat developmentu?
S developerskou činností jsme začali zhruba před šesti lety. Jednalo se o rezidenční výstavbu, které se i nyní z velké části věnujeme. Činí v této chvíli asi devadesát procent našich aktivit. Pro vysvětlení bych chtěl uvést, že vedle divize Property Development ještě v České republice existuje Hochtief Project Development. To je naše sesterská společnost, která se věnuje velkému developmentu – tedy velkým projektům komerčního a administrativního charakteru. Firma Hochtief CZ pak řeší, jak jsem již uvedl, z devadesáti procent bytovou výstavbu. Zbývajících deset procent tvoří projekty kancelářských budov. Našimi lokalitami jsou Praha, Plzeň, Brno a Liberec.

Podle čeho se rezidenční projekty dělí?
Například podle klientského segmentu, tedy na nižší, střední, střední vyšší, vyšší a luxusní třídu. Dosud jsme se věnovali střední vyšší třídě, střední třídě a jeden z našich projektů patří do významně luxusních. Projekty se mohou také dělit podle toho, jakému účelu budou sloužit. Tedy jestli se jedná o rodinné či bytové domy, nebo rekonstrukce. V budoucnu bychom se chtěli více věnovat rekonstrukcím, a to jak obytných, tak činžovních domů.

Přemýšlíte také o projektu nějaké multifunkční budovy?
Jde o to, co chápeme jako multifunkční budovu. Multifunkce by měla být úzce spojená s funkcí domu. Budovy, které stavíme, jsou v zásadě všechny multifunkční. Nejedná se pouze o prostory k bydlení, jsou tam i kanceláře atd. Například dům pro seniory, který právě připravujeme, bude doplněn službami. V přízemí bude zázemí – prostory pro lékaře, pro ošetřující personál, dále jídelna a společenská místnost.

Myšlenka, nápad, na jehož základě vzniká projekt, se rodí přímo ve firmě?
Máme oddělení akvizic, které shání pozemky a příležitosti. Myšlenka zajímavého projektu vzniká na úrovni naší divize ve spolupráci s projektovými manažery. Spolupracujeme také s architektonickými kancelářemi. Poskytneme nápad, co bychom chtěli postavit, zkontaktujeme dvě tři architektonické kanceláře, které nám navrhnou zase svou ideu. A projekt se vyvíjí. Spolupracujeme například s architektonickou kanceláří Johnyho Eslera, se kterou připravujeme projekt na Praze 6. Další projekty realizujeme společně s architektonickými kancelářemi Kuba a Pilař Architekti z Brna či Pat a Frýdecký Architekti nebo také s architektem Kučerou z Plzně.

Co určuje úspěšnost projektu?
Pro úspěšnost projektu je určující zejména jeho umístění a kvalita. Kvalita projektů nyní všeobecně stoupá, ať se to týká materiálů, či dispozičního řešení.

Důležité je například to, aby projekt vhodně zapadal do okolního prostředí. Na to musíte dbát již v momentě, kdy se projekt tvoří. Chceme jít cestou nejmenšího odporu, snažíme se proto držet krajinný ráz toho určitého místa. Nemůžeme například na památkově chráněném místě vyprojektovat mrakodrap. Příkladem zajímavě řešeného okolí stavby, kdy je krajina součástí projektu, je část Prahy 10 – Hostivař, kde stavíme 28 bytů. Projekt s názvem Hostivařský dvůr se nachází ve Staré Hostivaři. Jde o moderní projekt s využitím tradičních materiálů, jako jsou kámen, sklo a dřevo.

Za zmínku ještě stojí projekt Dvanáct lofts. Zde jsme zahájili výstavbu dvanácti nadrozměrných bytů o rozloze 200 až 400 m2. Projekt se nachází v sousedství rezidence amerického velvyslanectví, je pojat velmi luxusně a netradičně. Zákazník si kupuje v podstatě vnitřní prostor ohraničený obvodovým pláštěm. Vnitřní řešení si totiž vybírá sám podle svého uvážení.

Jak se díváte na spolupráci veřejného a soukromého sektoru v rámci financování projektů – na PPP projekty?
Jsme zakládající člen asociace PPP a intenzivně sledujeme tyto typy projektů. Letos se účastníme prvních tendrů. Součástí naší divize je oddělení, které se zabývá oblastí PPP projektů.

Myslíte si, že v České republice má tento typ spolupráce budoucnost?
V PPP projektech vidím opravdu velké možnosti. Jsou to projekty na deset dvacet let, které soukromému investorovi umožní dlouhodobě vydělávat. Dovedu si velmi dobře představit PPP projekt týkající se provozu dálnic, tunelů či letišť. Již obtížněji by se dle mého názoru tento způsob fi nancování řešil v nemocnicích či sociálních službách. Financování prostřednictvím PPP projektů by měla být cesta, kterou svět kráčí kupředu. Doufám, že to není cesta dalšího skrytého zadlužení.

Jihočeská dálnice D3 je prvním takovýmto projektem – PPP projektem v dopravním stavitelství. Konkrétně se to týká úseku z Veselí nad Lužnicí do Českých Budějovic a potom navazující rychlostní silnice R3 k rakouským hranicím. Jak se díváte na tento počin v oblasti liniových staveb?
Liniové stavby mají v takovýchto projektech velkou budoucnost. Jsou finančně velmi náročné a myslím si, že soukromý subjekt umí projekt daleko ekonomičtěji řídit. Také přemýšlíme nad tím, že bychom oblast dopravního stavitelství zařadili do svých budoucích aktivit. V České republice bylo poněkud obtížné začít fi nancovat stavby tímto způsobem. Jednak byl problém připravit všechny zákonné podklady, tedy zákony a související návrhy zákonů. A pak si myslím, že na tom má samozřejmě také podíl to, že tu 40 let nikomu nic nepatřilo a bylo dlouho nemyslitelné, že by silnice mohli provozovat soukromí vlastníci. V případě liniových staveb je to podle mého mínění hodně složité, co se týká odsouhlasení. Vždyť víme, že stačí, když jeden vlastník nesouhlasí, a stavba se odloží o 5 až 10 let.

V rámci PPP projektů se jedná o dlouhodobé peníze, jejich návratnost se pohybuje kolem 15–20 let. Ekonomika se v této sféře těžko odhaduje. Umění fi rmy, která se PPP projektům věnuje, je v tom, že umí své náklady dobře odhadnout. Když se splete, vzniká problém.

Kam Vaše divize směřuje? Čím se chcete zabývat?
Chceme naši bytovou činnost diverzifi kovat, věnovat se i dalším projektům, nejenom bytům. Uvažujeme o domovech důchodců, tzv. seniorském typu bydlení, jak jsem zde již zmínil. Největší potencionál vidíme hlavně v PPP projektech. Tam by se v budoucnu naše činnost měla týkat administrativních budov, nemocnic, úřadů, soudů, kampusů, ubytování pro vysokoškoláky či oblasti dopravy. Chceme, aby development výrazně rostl a postupem času tvořil již zhruba 30 % objemu celé firmy.

Jak hodnotíte současný stav developmentu v České republice?
Nyní je zajímavá doba, developeři se dostávají do problémů, banky již nepůjčují každému developerovi. Přichází čas, kdy trh začíná rozlišovat mezi dobrými a špatnými developery. Podle mého názoru dojde k určité filtraci trhu, řada developerů ze segmentu odejde a myslím si, že příští rok zaznamená z hlediska developmentu výrazný útlum. Určitě se bude stavět méně bytů, bude se jich i méně prodávat, půjdou dolů ceny pozemků.

Toto přechodné období, domnívám se, bude trvat jeden, maximálně dva roky. A co se týká stávajících cen, tak mám pocit, že tu všeobecně panují falešné naděje, že ceny půjdou dolů. U dobrých projektů se ceny budou držet. Pokud je developer silný a nemá existenční finanční problémy, tak zlevňování je to poslední, co udělá. To je taková spirála, v momentě, kdy jeden začne zlevňovat, tak budou zlevňovat všichni. Myslím si, že chytří developeři budou půl roku rok žít ze svých rezerv. A pak se to všechno vrátí.

Co vidím jako nestandardní, ovšem pro náš trh zatím běžné, je kupování bytu či jiných prostor, které ještě nejsou hotové, pouze na papíře. Trh je u nás tímto poněkud zdeformovaný, neboť poptávka byla dosud daleko vyšší než nabídka. Když se objevil zajímavý projekt, tak lidé honem běželi a ještě v momentě, kdy byl projekt pouze namalovaný, rezervovali a kupovali si byty. Do budoucna, myslím si, bude trh standardnější v tom, že se budou více kupovat hotové byty. A trh se tak vytříbí od developerů, kteří nebudou mít dostatečné financování na to, aby projekt postavili jako celek a teprve pak jej prodávali.

Jak jste na tuto situaci připraveni Vy?
V současné době máme několik projektů, které jsme začali letos. A přesto, že doba není úplně příznivá, se projekty prodávaly. I když poněkud pomaleji než dříve. Rychlost prodeje se od letošního léta výrazně snížila. Myslíme si, že přestože se z různých stran všichni dozvídáme, jak stagnují ceny bytů, je to jen psychologický jev. Jsem přesvědčen, že tato situace během jednoho roku skončí. Připraveni na to samozřejmě jsme. Nebudeme zahajovat tolik nových projektů. Finančně by se to firmy nemělo týkat. Měli bychom to vydržet s tím, co máme připravené nyní. Příští rok bude naopak zajímavější v tom, že řada projektů bude ke koupi, bude levnější – myslím, co se týká vstupů – jako jsou pozemky nebo projekty v určité fázi rozpracování.

Autor

• Mgr. Doudová Ludmila