Financování komerčních nemovitostí: úrokové marže porostou

Přes mírný růst stále pilířem strategie bank

Pozitivní výhled trvá i u zástupců českých bank, kteří plánují obdobně jako jejich kolegové v zahraničí mírný růst svých úvěrových portfolií pro příští rok. Celkově pak očekávají čeští bankéři spíše stagnaci či pouze minimální růst celého sektoru, a to především kvůli poklesu objemu transakcí, vysoké úrovni cen nemovitostí a také razantnějšímu nástupu alternativních zdrojů financování (dluhopisy, vlastní kapitál). Obdobně jako v minulých letech průzkum KPMG potvrdil strategický význam financování komerčních nemovitostí pro tuzemské banky.

Období nejlevnějších peněz v historii pravděpodobně skončí

Průzkum KPMG ukazuje, že více než 70 % objemu úvěrů na komerční nemovitosti je v eurech. Situace je velice podobná například v Polsku nebo Maďarsku. EURIBOR jako referenční sazba má od roku 2015 zápornou hodnotu. Otázkou je, jak významně ovlivní výši úrokových sazeb plánované ukončení programu odkupu dluhopisů Evropskou centrální bankou koncem roku 2018. Navzdory prohlášení zástupců Evropské centrální banky o nezvyšování úrokových sazeb v půlročním období od ukončení tohoto programu mluví řada odborníků o ukončení období nejlevnějších peněz v historii. Dá se očekávat, že u EURIBORU budeme svědky stejného růstu, jako u úrokových sazeb v USA. FED zvýšil jen v letošním roce své základní úrokové sazby již třikrát a pro ilustraci poslouží i růst tuzemského PRIBORU v posledním roce.

„Riziku růstu EURIBORU se banky snaží čelit podmíněním bankovního financování uzavřením zajišťovacích instrumentů a to nejčastěji v podobě úrokových swapů. Povinnost uzavřít zajišťovací instrumenty potvrdilo vice než 70 % dotazovaných bank,“ doplňuje Pavel Kliment, partner KPMG Česká republika odpovědný za oblast stavebnictví a nemovitostí.

Nejnižší marže v regionu

V porovnání s ostatními zeměmi regionu střední a východní Evropy jsou úrokové marže nejnižší v Česku. Na opačné straně spektra je Chorvatsko. Pro srovnání marží byly použity odpovědi od pěti největších bank působících u nás, které zastupují více než 70 % českého bankovního financování nemovitostí. U ostatních, menších bank, jsou úrokové marže obecně nad úrovní 2 %. 

Vysoká konkurence tuzemských bank, nižší objem transakcí, splacení významné části bankovních úvěrů a to nejen z výnosů dluhopisů patří mezi hlavní důvody, proč nejsme zatím svědky významného růstu úrokových marží z titulu rostoucích nákladů na financování a bankovní regulaci. Financování formou dluhopisů je kromě velkých investorských skupin stále oblíbenější i mezi menšími hráči a developerskými společnostmi. U výjimečných transakcí jak z pohledu velikosti, tak kvality nemovitosti hrají svoji roli stále zahraniční, především německé banky. Obecně platí, že marže v západních zemích jsou stále na nižší úrovni než u nás, ale tento rozdíl je zohledněn v podmínkách úvěru. Během posledních let se rozdíly snižují a tuzemské banky jsou schopné úspěšně konkurovat těm zahraničním. Stále platí, že tuzemské banky (až na existenci několika výjimek) nefinancují komerční nemovitosti či jejich development v zahraničí.  

Podmínky financování se významně nemění

Obecně jsou podmínky úvěrových smluv u nás v porovnání s minulými lety bez významných změn. „O úrovni nastavení podmínek v Česku a dalších opatření svědčí podle našeho průzkumu dlouhodobě nízký podíl problémových úvěrů na celkovém portfoliu, který trvale patří mezi nejnižší z oslovených zemí,“ vysvětluje Pavel Kliment. Dokončené a pronajaté nemovitosti jsou u nás stále více preferované před developerskými projekty i přes skutečnost, že úrokové marže jsou o cca 0,3–0,5 procentního bodu vyšší u developmentu než u již dokončených a pronajatých nemovitostí. V posledním roce činilo financování developerských projektů cca 30% podíl na poskytnutých úvěrech a ani letošní rok nebyl výjimkou.

U financování developerských projektů se mezi oslovenými bankéři těší největší oblibě průmyslové a residenční projekty a nejméně pak hotely, které je ochoten financovat velice omezený počet bank. Napříč oslovenými zeměmi pak vede financování kanceláři. Vysoká míra předpronájmů zůstává jako podmínka financování průmyslových a logistických projektů a banky také nadále nejsou ochotny financovat nákupy pozemků.

Úvěr maximálně na 10 let

Úvěrové smlouvy se uzavírají obecně na maximální dobu 10 let s tím, že amortizační plán úvěru je 20–25 let. V západních zemích je amortizační doba významně delší, ale je také požadována významně vyšší hodnota dluhové služby (debt service coverage ratio). Z dotazovaných bankéřů jsou ti rakouští ochotni poskytovat bankovní úvěry na nejdelší maximální dobu (15 let) s amortizačním plánem podobným těm českým.

O průzkumu

Kompletní průzkum Property Lending Barometer 2018 najdete na www.kpmg.cz.

Evropského průzkumu KPMG Property Lending Barometer 2018 se zúčastnilo přes 70 významných bank a finančních institucí ve 14 evropských zemích. Vedle Česka se do něj zapojily Bulharsko, Nizozemsko, Chorvatsko, Irsko, Kypr, Maďarsko, Polsko, Rakousko, Rumunsko, Slovensko, Slovinsko, Srbsko a Švédsko. Sběr dat se prováděl prostřednictvím hloubkových rozhovorů s představiteli bank – vedoucími oddělení financování nemovitostí nebo řízení rizik.

Autor

• (red)