„Kolem BORY MALL postavíme novou bratislavskou čtvrť,“

• Foto

Kdy začala stavba bratislavského centra BORY MALL a jak se liší původní ambice s aktuálním stavem?
Původní idea vybudovat obchodní centrum takového rozsahu vznikla v roce 2007, přičemž Penta už tehdy měla ambici vytvořit kompletně novou čtvrť na západním okraji Bratislavy. Postupně v retailové zóně Bory vznikaly velké obchody jako Hornbach, Metro, Merkury Market či Decathlon, avšak středobodem a první velkou investicí v této nové čtvrti je obchodní centrum BORY MALL, které funguje již od konce minulého roku. Je jasné, že každý velký projekt vyžaduje několik let příprav a my jsme se bohužel trefili do nepříjemného období, kdy se plány nájemců na expanzi výrazně oslabily, případně úplně utlumily. I proto se začátek stavby odkládal, ale dnes pokračujeme v celé zóně podle původních plánů.

V jakém horizontu tedy vyroste celá zóna i s návaznou infrastrukturou?
Infrastruktura je prakticky hotová. Postavila se série kruhových objezdů a příjezdových komunikací i hlavních parkovacích ploch. Během tří až pěti let chceme doplnit další „bigboxové“ jednotky, aby byla zóna z retailového pohledu dokončena.

A rezidenční jednotky?
S rezidenční částí právě začínáme. V současnosti připravujeme koncept a půjdeme do územního řízení s první částí bytové výstavby. V přímé a těsné návaznosti na retailovou zónu tak rozjíždíme i rezidenční část.

Jak rozsáhlá bude rezidenční část?
V první fázi máme 340 bytů. Těch fází je naplánováno momentálně několik, ale celkem se bavíme o tisícovkách bytů.

Jaký je časový horizont?
Příští rok bychom chtěli zahájit výstavbu, první část by měla být hotová v roce 2017.

Vraťme se ke stavbě BORY MALL, měnil se původní projekt?
Zmenšoval se. Původní plány počítaly s 85 000 m² hrubé pronajímatelné plochy. Dnes máme dokončenou část na výměře 55 000 m² s tím, že pozemky jsou připravené na případnou budoucí expanzi.

Jak je expanze reálná vzhledem k tomu, že nasycenost trhu v Bratislavě je poměrně vysoká?
Nasycenost trhu v Bratislavě je jedna z nejvyšších v Evropě, když přepočítáte počet metrů čtverečních na obyvatele. Je to otázka do střední až vzdálené budoucnosti; pokud přijde retailový formát, který by hledal zavedené centrum a prostory určité velikosti, jsme na to připraveni. Ale na jednoduchou otázku jednoduchá odpověď. V nejbližších třech letech nepředpokládáme, že by jakékoliv úvahy o rozšíření centra byly reálné.

Kolik obyvatel západní Bratislavy jsou i potenciální zákazníci BORY MALL?
Když se podíváte na mapu Bratislavy, všechna obchodní centra jsou postavena od tunelu Sitina směrem na východ. Spádová oblast BORY MALL – kam počítáme dojezdovou dobu zhruba půl hodiny – je kolem 150 tisíc obyvatel. To je naše primární cílová skupina, na kterou míříme a chceme ji dlouhodobě naučit, aby se BORY MALL stalo jejím centrem. V nejbližší budoucnosti očekáváme přesah i do celé Bratislavy, protože na konci května otevíráme i velké multikino s dvanácti sály a vůbec prvním IMAX sálem na Slovensku. A zároveň i největší dětské zábavní hřiště v Bratislavě. To jsou dva koncepty, se kterými máme ambice oslovit mnohem větší cílovou skupinu, než je ta naše primární.

Chystáte v Bratislavě i další stavby a mají vůbec developerské projekty mimo metropoli smysl?
Pokud se bavíme o retailovém developmentu, pak v Bratislavě nepřipravujeme žádný podobný projekt. Co se týče developmentu jako takového, ať už na Slovensku, nebo v Česku, tak najdeme několik míst, kde konkurence v současnosti staví nebo připravuje obchodní centra. Tento rok se budou otevírat např. v Trnavě a Popradě
dva středně velké formáty obchodních center, v menších okresních městech vyroste několik retail parků a development tímto určitě neskončí. Bude se expandovat u úspěšných formátů, některá centra čeká renovace – nyní například bratislavský Aupark a Avion, které po deseti až patnácti letech potřebují oživit interiéry. Takže spíše v tomto vidím budoucnost retailového developmentu, než v nějakém masivním zastavování volných ploch.

Liší se vůbec development na českém a slovenském trhu?
Z hlediska saturace je to hodně podobné. Kupodivu má rezervy ještě Praha. Zdánlivě je již nasycená, ale minimálně pro dva větší projekty tu prostor je.

V jakých oblastech?
V Praze 6 na Vítězném náměstí se připravuje projekt už dlouho, uvažuje se také o výstavbě v Bubnech.

Často se při výstavbě center střetávají představy architekta a developera. Jak probíhala komunikace s architektem?
Projekt se několikrát upravoval už jen kvůli zmenšení na 55 000 m². Nicméně hlavní prvky, které architekt navrhl, jsme se snažili dodržet. Výrazným poznávacím znamením BORY MALL je atrium, kterému říkáme Tornádo. Jde o tvarově náročnou konstrukci provedenou ze skla a oceli. V centrální části je pak food court se zahradou, kde si dáte jídlo, kávu a máte pohled do botanické zahrady. V ní je vysazeno 11 velkých borovic s další vegetací, mezi kterými jsou umístěny dřevěné terasy. Dalším poznávacím znamením jsou i prostorově velkoryse řešené pasáže.

To znamená, že jste chtěli, aby se dal v centru trávit celý den i s celou rodinou.
Je to tak. My se profilujeme jako rodinné a zábavní centrum, takže chceme být číslo jedna pro rodiny a pro širokou vrstvu obyvatel, kteří si nejenom nakoupí, ale stráví v BORY MALL i větší část volného času.

U Florentina v Praze neprobíhala výstavba tradičně pomocí generálního dodavatele. Jak tomu bylo u BORY MALL?
Úplně stejně. Penta vyznává filozofii tzv. construction managementu. Nemáme tedy jednoho generálního dodavatele, ale jak výstavba postupuje, tendrujeme jednotlivé obchodní soubory. Stavba se rozdělí na několik úseků a ty se v logických celcích tendrují a provádí individuálně.

Není to administrativně náročnější?
Samozřejmě je. Musíte mít tým lidí, který se projektu věnuje. Na druhou stranu můžete dosáhnout snížení nákladů např. ve výši deseti procent. Když dobře zvládnete manažerský proces, ušetříte na velkých stavbách dost peněz. U staveb za sto a více milionů eur jde o mnohamilionovou úsporu.

Jaké byly konečné investiční náklady BORY MALL?
Celkové investiční náklady se pohybují řádově ve výši 150 mil. EUR. Jsou to kompletní náklady včetně pozemků, tzv. soft cost a hard cost, prostě se vším, co je spojené s dokončením projektu.

Těch 150 milionů koreluje s odhady, které jste měli na počátku projektu?
Určitě ano.

Jaká je v současnosti obsazenost centra?
Aktuálně jsme na úrovni 92 %.

Jaká je návratnost investice resp. jak dlouho bude Penta BORY MALL držet?
Návratnost developerského projektu dokážete posoudit, až když ho prodáte finálnímu investorovi. Každý developer, pokud si říká developer, by měl mít jednou za cíl projekt prodat. Pokud ho neprodá, tak ho dlouhodobě vlastní a je investiční skupinou. My umíme oboje. Dokážeme projekty realizovat a následně prodat nebo dlouhodobě držet a spravovat. V ideálním případě nabídneme projekt za tři roky k prodeji a poté bude záležet, jaká bude odezva. Z toho vám pak vyjde návratnost měřená vnitřní úrokovou mírou, tzv. IRR.

Jaké technické řešení vás na BORY MALL zaujalo?
Technicky zajímavý byl určitě systém předepnutých prvků s poměrně velkými rozpony mezi jednotlivými nosnými konstrukcemi, protože architekt navrhnul vzdušné a široké pasáže, které budou rušeny co nejméně sloupy. Proto máme v pasážích opravdu minimum svislých nosných konstrukcí. Nosné konstrukce byly prováděné přímo na stavbě a technologie výstavby tak byla rozhodně náročnější než u klasické prefabrikované konstrukce.

Autor

• Svoboda Petr (pes)